Kịch bản tăng trưởng nào cho thị trường bất động sản quý II/2025?

Lệch pha cung - cầu vẫn diễn ra

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa đưa ra một số dự báo về thị trường bất động sản trong quý 2. Theo đó, VARS nhận định thị trường sẽ có sự khởi sắc rõ nét trong quý 2 khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp... tuy nhiên vẫn còn rủi ro liên quan đến sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam vào nguồn cung nhà ở cả nước tiếp tục có xu hướng tăng. Tuy nhiên, khu vực miền Bắc vẫn sẽ dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung nhà ở với hàng loạt dự án quy mô lớn đang triển khai mạnh mẽ tại Hà Nội và các tỉnh vùng ven. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng cũng sẽ vẫn tiếp diễn mặc dù có nhiều hơn doanh nghiệp vừa và nhỏ ra hàng do các dự án của các chủ đầu tư lớn vẫn có số lượng sản phẩm “áp đảo”.

Tốc độ hấp thụ ở mức ổn định trong bối cảnh nguồn cung được cải thiện và mặt bằng giá chưa có nhiều điều chỉnh. Thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở vẫn neo cao, tâm lý của khách hàng, nhà đầu tư ngày càng tích cực.

Lệch pha cung - cầu vẫn diễn ra, đặt ra những thách thức về khả năng chi trả nhà ở của người dân. Mặc dù nguồn cung đã có sự cải thiện nhờ hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai.

Phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường với mức giá duy trì đà tăng trưởng ổn định. Giá bán sơ cấp tăng mạnh khi nguồn cung được định vị và phát triển ở phân khúc ngày càng cao cấp. Còn giá bán thứ cấp tiếp tục đi ngang, giảm nhẹ ở một số thị trường đã tăng “nóng".

Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ tại các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai thực tế cũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Các lô đất tách thửa, pháp lý đảm bảo ở các khu vực có hạ tầng triển khai tiếp tục ghi nhận tốc độ tăng giá tốt. Đất đấu giá thành công tiếp tục ghi nhận mức giá cao gấp nhiều lần.

Phân khúc đất nền trong quý I/2025 nhận được sự quan tâm lớn và có mức tăng trưởng tốt.

Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn nhờ vào hàng loạt các yếu tố tạo động lực tăng giá trong khi phần lớn các nhà đầu tư vẫn chưa chịu áp lực lớn về dòng tiền. Tuy nhiên, đà tăng giá của thị trường sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Dòng tiền có xu hướng đổ về khu vực huyện, xã, khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, bởi các quyết định FDI mang tính dài hạn, không bị ảnh hưởng bởi thuế quan của Mỹ. Hơn thế nữa, Việt Nam đang nắm giữ nhiều lợi thế để thu hút dòng vốn FDI từ các quốc gia ngoài Mỹ, nhờ vị trí chiến lược, nguồn lao động dồi dào, chi phí sản xuất cạnh tranh, và đặc biệt là mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới.

Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này chỉ ghi nhận “đột phá” nếu có sự “bứt phá” về pháp lý.

Phân khúc bất động sản thương mại tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực và sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động tiêu dùng, du lịch, dịch vụ. Tuy nhiên, những thay đổi trong hành vi tiêu dùng và thị hiếu của khách hàng đặt ra yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển dự án cho chủ đầu tư.

Ba kịch bản tăng trưởng cho thị trường

Trong khi đó, chia sẻ tại sự kiện tổng quan thị trường bất động quý I/2025, ông Lưu Quang Tiến,Phó Viện trưởngViện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI) cho rằng những biến động khó lường của địa chính trị thế giới, cộng thêm diễn biến khó đoán từ chính sách thuế quan của Tổng thống Mỹ Donald Trump trong bối cảnh Việt Nam hội nhập quốc tế sâu rộng đã tạo ra những ảnh hưởng không nhỏ, làm chững lại kỳ vọng về sự tăng trưởng đột phá của toàn nền kinh tế.

Theo đó, hầu hết các doanh nghiệp đều đang quan sát, điều chỉnh kỳ vọng và mục tiêu tăng trưởng tùy thuộc vào kết quả đàm phán và mức thuế quan chính thức được áp dụng sau 90 ngày tạm hoãn.

Tương tự như nhiều ngành sản xuất quan trọng khác, thị trường bất động sản có thể hơi bị chững lại trong 90 ngày này để quan sát, chờ đợi kết quả đàm phán và mức thuế quan chính thức được áp dụng.

Nhóm chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI) chỉ ra 5 xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong quý II/2025.

Thứ nhất là nhìn từ bối cảnh vĩ mô, rõ ràng chính sách thuế quan từ Mỹ dự báo sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế, tác động đến các quyết định đầu tư trong và ngoài nước, làm ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế và sự phục hồi của ngành bất động sản. Ngoài ra, các thay đổi về thể chế cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bất động sản.

Thứ hai là hoạt động hợp tác, M&A, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư vẫn liên tục diễn ra, mở ra nhiều cơ hội hợp tác hơn. Tuy nhiên, dòng vốn FDI có thể sẽ bị gián đoạn trong ngắn hạn do các chính sách từ phía Mỹ.

Thứ ba, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc bất động sản bị ảnh hưởng sâu sắc bởi chính sách thuế của tổng thống Donald Trump, dự báo sẽ gây ảnh hưởng mạnh đến chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam đang được xem là điểm đến lý tưởng của dòng vốn.

Đặc biệt là trong các ngành sản xuất, từ đó sẽ tác động đến nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất và ngành logistic, từ đó tác động đến kế hoạch triển khai các dự án hạ tầng khu công nghiệp mới của các chủ đầu tư.

Thứ tư, bất động sản thương mại được dự báo sẽ ít bị ảnh hưởng hơn nhưng việc một số doanh nghiệp thu hẹp hoạt động hoặc có thể rút khỏi thị trường có thể sẽ làm cầu giảm trong ngắn hạn. Riêng mặt bằng bán lẻ kỳ vọng sẽ chưa bị ảnh hưởng quá nhiều trong ngắn hạn do sức tiêu dùng nội địa vẫn đang tăng trưởng tích cực.

Cuối cùng, bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực hơn trong quý II. Thị trường được dự báo sẽ chứng kiến cuộc đua quyết liệt giữa các ông lớn trong nhiều phân khúc khác nhau. Tuy nhiên, các yếu tố vĩ mô thách thức có thể tác động đến dòng đầu tư cũng như nhu cầu thuê nhà trong ngắn và trung hạn.

Chuyên gia dự báo ba kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý II.

Nhóm chuyên gia Dat Xanh Services - FERI dự báo ba kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản nhà ở trong quý II/2025.

Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung mới tăng 25 - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8% - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Ở Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20 - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Ở Kịch bản thách thức, nguồn cung mới tăng 15 - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường còn nhiều ẩn số.

Thị trường có thể đón nguồn cung sơ cấp nhà ở mới khoảng 14.000 sản phẩm, tăng mạnh gần 90% so với cuối năm 2024, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp lũy kế đến quý II gần 52.000 sản phẩm. Trong đó, khu vực phía Bắc dự kiến chiếm đến 54% tổng nguồn cung mới.

Nguồn:Kịch bản tăng trưởng nào cho thị trường bất động sản quý II/2025?

PV

thuongtruong.com.vn