Phân khúc bất động sản ở Hà Nội sẽ hút khách sau 1/8?

21:35 | 24/07/2024

Chung cư đang là loại hình hút khách nhất hiện nay, nhưng theo các chuyên gia, khi giá tăng quá cao, dòng tiền đầu tư sẽ chuyến hướng, tìm đến các phân khúc khác. Đặc biệt là khi hỉ còn 2 tuần nữa, khi 3 luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

3 Luật liên quan với nhiều điểm mới sẽ có hiệu lực

Như đã biết, Quốc hội khóa XV tại Kỳ họp thứ 7 đã thông qua dự án "1 Luật sửa 4 Luật", cho phép 3 luật liên quan tới thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ 01/8/2024, tức sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Đồng thời, hai khoản của Điều 200 và Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng được đề nghị có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 để bảo đảm đồng bộ, chặt chẽ khi nhận tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng.

Việc các luật thực thi sớm được kỳ vọng sẽ tác động đến những lĩnh vực liên quan đến đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất và các quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất sẽ được làm rõ, được công khai, minh bạch hơn. Từ đó, tạo thuận lợi cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, đầu tư về đất đai, nhà ở, bất động sản… trên địa bàn TP. Hà Nội.

Năm 2024, sau cơn sốt nhà chung cư, phân khúc biệt thự liền kề tiếp tục được chú ý. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2024 của Savills Việt Nam, nhu cầu về nhà ở liền thổ (biệt thự/nhà liền kề) tại Hà Nội đang tăng cao, tuy nhiên nguồn cung tại Hà Nội lại khá khan, chủ yếu tập trung ở các khu vực phía Tây và Đông của thành phố.

“Nguồn cung vẫn đang thấp. Các thông số đều đang ở mức thấp. Đây là cơ hội phù hợp cho các nguồn cung mới với mức giá hợp lý. Các luật liên quan tới bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024 sắp tới, các dự án cơ sở hạ tầng giao thông tiếp tục được cải thiện, các đại dự án sắp gia nhập thị trường cùng với niềm tin người mua dần quay trở lại đem lại tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay”, ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội nhận định.

Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, giá đất mới được tính căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...Chi phí tính giá đất sát với giá thị trường sẽ kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Chi phí tăng cao sẽ đẩy mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng theo, đặc biệt là phân khúc thấp tầng.

Phân khúc bất động sản ở Hà Nội sẽ hút khách sau 1/8?

Khi các luật mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các nhà phát triển bất động sản sẽ tăng, khiến giá bất động sản tiếp tục tăng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, Luật mới đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính đủ mạnh để hoàn chỉnh pháp lý dự án trước khi đáp ứng điều kiện để ký hợp đồng mua bán. Trong khi đó, giá bất động sản có thể tăng khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm theo giá thị trường nhưng tác động này không ảo như các cơn sốt trước đây. Quy định mới đưa tài sản về đúng giá trị thật, người bán và mua minh bạch, cơ quan quản lý cũng sẽ dễ giám sát thị trường.

Trên thực tế, thị trường bất động sản tại Hà Nội trong thời gian gần đây đang rất "sôi động". Có thể thấy thị trường bất động sản đã xuất hiện động thái người mua tranh thủ "xuống tiền" trước khi mặt bằng giá có thể thay đổi mạnh kể từ thời điểm 01/8.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 của thị trường bất động sản Hà Nội đã tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, Hà Nội mở bán mới 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung mở bán cao nhất từ 2020 đến nay tại Hà Nội. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nằm ở phía tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hà Nội giai đoạn 1 và Imperia Sola Park. Số lượng căn hộ bán được đạt 80-90%.

Đặc biệt giá bán chung cư ở Hà Nội đang tiệm cận với giá bán tại TPHCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình tại TPHCM. So với trước, giá bán đã tăng 6,5%/quý và tăng 25%/năm.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư ở Hà Nội đạt 38 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán tăng chậm lại ở mức 5%/quý và hơn 22%/năm. Trong khi đó, tại TPHCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng nhẹ, từ 3%/quý và 6%/năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, đạt 4%/quý và 3%/năm.

Bà Dương Thuỳ Dung nhận định, Hà Nội đang dẫn dắt thị trường bất động sản, thay vì TPHCM như trước đây. Nguồn cung của Hà Nội đang dồi dào hơn, mức giá thấp hơn TPHCM khiến cho thị trường sôi động hơn trong thời gian tới, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

Thực tế trên thị trường cho thấy, từ đầu năm 2024 làn sóng tìm mua biệt thự, liền kề tại các quận huyện vùng ven Hà Nội tiếp tục tăng cao khi giá chung cư nội đô tăng quá mạnh. Điển hình như nhà đất biệt thự, liền kề khu vực Nam An Khánh, Bắc An Khánh (Hoài Đức), Dương Nội (Hà Đông) bám theo trục vành đai 3,5 đang tăng giá mạnh mẽ lập ngưỡng mới ở mức 200 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% kể từ đầu năm 2024. Giá chung cư dọc trục này cũng đang lập mặt bằng mới lên mức 75 triệu đồng/m2.

Cùng với trục vành đai 3,5, bất động sản ăn theo vành đai 4 cũng đang được nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là những khu vực trước đây ít được nhắc đến trong các cơn sốt đất như Đan Phượng, Thường Tín. Cụ thể, đất dọc vành đai 4 đang nóng từng ngày theo tiến độ triển khai cấp tập của dự án này, trong khi đó đất khu đô thị cũng đang gia tăng nhanh giao dịch.

Khu vực phía Nam Hà Nội với quy hoạch xây dựng sân bay thứ 2 và dự kiến Thường Tín lên quận vào năm 2030 cũng đang khiến thị trường bất động sản tại đây dần trở nên sôi động.

Ngoài ra, khu vực phía Nam Hà Nội với quy hoạch xây dựng sân bay thứ 2 và dự kiến Thường Tín lên quận vào năm 2030 cũng đang khiến thị trường bất động sản tại đây dần trở nên sôi động. Trong bối cảnh quỹ đất còn dồi dào, giá thấp hơn các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức liên tục sốt, Thường Tín trở thành thị trường tiềm năng cho những nhà đầu tư "ăn chắc mặc bền", đầu tư dài hạn.

Giá nhà đất tăng cao, phân khúc nào sẽ hút khách?

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định, khả năng giá địa ốc sẽ tăng cao sau khi các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực. Trong đó, phân khúc đất nền sẽ bị tác động mạnh nhất do chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Bên cạnh đó, loại hình căn hộ chung cư cũng sẽ có biến động. Có thể thấy, ngay từ thời điểm này, giá các phân khúc trên thị trường bất động sản đã liên tục leo thang. Trong đó, phân khúc chung cư ghi nhận đà tăng giá mạnh nhất. Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2024 tại Hà Nội của Savills cho thấy, kể từ năm 2020 giá chung cư sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14%/năm.

Có thể thấy, giá tăng cùng với nguồn cung ở thị trường sơ cấp giảm đã tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có đầy đủ pháp lý và giá cả phải chăng hơn.

Hiện giá chung cư đang tăng quá cao, khiến nhu cầu đầu tư căn hộ có thể sụt giảm mạnh trong thời gian tới.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, hiện giá chung cư đang tăng quá cao, khiến nhu cầu đầu tư căn hộ có thể sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền lúc đó sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới. Và theo ông Chung, đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung khẳng định xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5-10 tỷ đồng đã bắt đầu hành trình tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Từ tháng 5 trở đi, các tỉnh thành vệ tinh, ven đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ, Hòa Bình…đã là “tầm ngắm” của giới đầu tư. Với những sản phẩm đất nền ven đô ở các tỉnh trên, thị trường đang ghi nhận phân khúc dưới 10 tỷ đồng/sản phẩm có dấu hiệu hồi phục.

Cũng theo ông Chung, thời gian gần đây, khu vực vùng ven Hà Nội đang xuất hiện tình trạng “sốt” đất cục bộ, mức giá tăng 10 - 20% so với thời điểm đầu năm. Thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của họ là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất, đi kèm các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

Trong khi đó, giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục có xu hướng đi lên với mức tăng trung bình 5-10% từ nay đến cuối năm. Đà tăng này sẽ tiếp diễn qua năm sau do trong ngắn hạn, nguồn cung sẽ không có chuyển biến đáng kể. Hiện mức giá trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2, còn các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá có thể lên tới 100-150 triệu đồng/m2.

" Khi giá tăng quá cao, dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới ", ông Chung dự báo.

Các chuyên gia dự báo, bên cạnh đất nền ven đô, đất đấu giá và các sản phẩm có pháp lý tốt cũng sẽ hút dòng tiền thời gian tới. Dữ liệu nghiên cứu mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong ngắn hạn, dòng tiền có thể rẽ sang các sản phẩm sẵn sàng giao dịch và sở hữu các yếu tố nổi trội.

Đó là các sản phẩm thấp tầng của các chủ đầu tư uy tín, đủ điều kiện bàn giao hoặc đã bàn giao.

Nhưng hấp dẫn nhất phải kể đến loại hình đất đấu giá tại các khu đô thị, khu dân cư. Bởi đây là loại hình "sạch", không dính đến tranh chấp, kiện tụng, không bị lấn chiếm và không cho thuê, đặc biệt là có sổ đỏ, hạ tầng sẵn. Nhà đầu tư có thể dễ dàng xây nhà tại các mảnh đất này để cho thuê, thu vào dòng tiền hàng tháng.

Trên thực tế, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đang được các địa phương triển khai ngày càng nhiều hơn. Hoạt động đấu giá đất tại nhiều nơi đã sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, mức giá thành công cao hơn từ 20% cho tới gấp 10 lần so với giá khởi điểm. Thời gian tới, chắc chắn dòng tiền sẽ tiếp tục "đổ" về loại hình đất đấu giá này.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group phân tích, khi 3 bộ luật mới là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8, thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm bất động sản sẽ tăng cao. Vì vậy, hiện nay dòng tiền đã bắt đầu chảy vào những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá phù hợp.

" Hiện bất động sản thấp tầng pháp lý sạch và đất đấu giá tại các tỉnh đang là những sản phẩm được nhà đầu tư nhắm tới như một kênh tích sản an toàn. Phần lớn nhà đầu tư đếu muốn mua lúc này để có lợi thế về mức giá lẫn cơ hội tăng giá sau này ", ông Tuyển cho hay.