Hạ lãi suất để hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở liệu hiệu quả?

Theo nhiều chuyên gia cho rằng, trước mắt chúng ta cần phải giải bài toán về giá nhà. Với mức hỗ trợ lãi suất theo phương án là 5%, nhưng với giá nhà ở vẫn đang trên trời, 60 – 70 triệu/m2 thì chưa thấm vào đâu, không thực hiện được.

Đề xuất gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất 5%/năm

Chia sẻ tại Hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh thực hiện Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản” diễn ra mới đây, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, với mức lãi suất 7,5%/năm và cho vay với thời hạn 10 năm đến 15 năm của 4 ngân hàng thương mại lớn nhất cả nước, cho thấy cho vay mua nhà tại Việt Nam đang có vấn đề.

Từ đó, TS Nguyễn Trí Hiếu nêu ra một số vấn đề cụ thể, như cho vay như thế nào để người dân có thể tiếp cận được tiền để mua nhà. Có thể dựa vào ngân hàng thương mại để làm được không? Nếu chưa dựa được vào ngân hàng thương mại thì nguồn vốn ở đâu để cho vay? Cho vay trong bao nhiêu lâu và lãi suất như thế nào là phù hợp?

Đối với gói các gói tín dụng như 120.000 tỷ đồng và gói tín dụng mới của ngân hàng chính sách 30.000 tỷ đồng, theo TS Nguyễn Trí Hiếu là chưa phù hợp. Nếu chưa phù hợp thì mục tiêu của Chính phủ là 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ không thực hiện được.

Vậy, gói nào sẽ phù hợp với người dân hiện nay? TS Nguyễn Trí Hiếu đánh giá GDP bình quân đầu người của người dân Việt Nam năm 2024 có thể đạt 4.700 USD. Tính ra VNĐ, mỗi tháng tương đương 12 triệu đồng. Trong khi, gói 120.000 tỷ đồng có lãi suất 7,5%, thời gian vay 10 năm đến 15 năm. Gần đây, ngân hàng chính sách vừa điều chỉnh lãi suất, tăng từ 4,8%/năm lên 6,6%.

Nếu tính trả góp, giả thiết lãi suất cố định cho vay 15 năm, với giá trị cho vay khoảng 2 tỷ đồng. Một căn hộ ở Hà Nội hiện nay giá trung bình 5 tỷ đồng, nhưng tính giá theo nhà ở xã hội ở mức 2,5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay 80% tương đương 2 tỷ đồng.

Nếu vay 2 tỷ đồng và trả lãi suất 5%/năm trong vòng 20 năm, thì mỗi tháng người vay phải trả cả gốc và lãi là 13 triệu đồng. Số tiền nay đối với một gia đình, nếu cả hai vợ chồng đi làm với thu nhập bình quân khoảng 26 triệu đồng thì có thể nhiều gia đình ở Việt Nam đáp ứng được.

“Còn nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian thấp cho vay hơn 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Ngay cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng thì người mua cũng rất khó tiếp cận”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.

Do đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét có gói tín dụng như cách đây 10 năm, đó là gói tín dụng cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm. Khi đó, một gia đình ở Việt Nam mới có thể mua được nhà.

Nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian thấp cho vay hơn 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà.

Về nguồn vốn, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng không thể dựa vào ngân hàng thương mại để cung vấp vốn dài hạn. Bởi, có tới 70% đến 80% vốn huy động của các ngân hàng là vốn ngắn hạn (12 tháng).

Nếu dựa vào các ngân hàng thương mại cho vay 20 năm sẽ đưa ngân hàng đến chỗ rủi ro về thanh khoản. Vì khoản tiền cho vay 20 năm trong khi khách hàng đến hạn đến rút tiền khoản gửi 12 tháng thì các ngân hàng lại phải “lục tục” chạy vào thị trường huy động vốn mới để trả cho vốn cũ với lãi suất cao, khi đó sẽ đẩy lãi suất của nền kinh tế lên ngày càng cao.

“Nếu không có lãi suất cao, người dân không đến gửi tiền thì ngân hàng rơi vào thiếu thanh khoản để trả cho tiền cho người gửi tiền cũ. Đó là chưa kể đến nợ xấu”, TS Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ.

Quay trở lại câu hỏi: “Vậy, nguồn vốn lấy ở đâu”? TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất nguồn vốn có thể từ ngân sách quốc gia, bằng việc huy động trái phiếu Chính phủ từ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian từ 10 năm, 20 năm, 30 năm.

Với trái phiếu 20 năm, mức lãi suất 3% là phù hợp và đẩy số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình cho vay mua nhà ở xã hội.

Còn nếu chỉ dựa vào các ngân hàng thương mại thông qua các gói cho vay như 120.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, thì sẽ đẩy các ngân hàng vào rủi ro về thanh khoản và rủi ro về lãi suất.

Chỉ ‘liều thuốc giảm đau’ nếu giá nhà vẫn cao

Theo báo cáo của Công ty chứng khoán VCBS, chỉ tính riêng trong nửa đầu năm nay, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 10%, trong khi tín dụng vay mua nhà tiêu dùng chỉ tăng hơn 1%. Lý giải sự tăng chậm của tín dụng cho vay mua nhà tiêu dùng, đơn vị này nhận định, nhu cầu mua nhà chưa phục hồi do sự hạn chế về nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, giá nhà ở tăng mạnh thời gian qua cũng gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở.

Theo phân tích của nhóm nghiên cứu Công ty Chứng khoán VPBankS cho rằng, tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập của người dân Việt Nam đã tăng và đang gấp khoảng 4 - 5 lần so với tỷ lệ khuyến nghị. Thế nên, dù lãi suất cho vay mua nhà giảm đáng kể trong một năm qua, nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, khiến nhiều người khó hiện thực "giấc mơ an cư" của mình.

Cũng theo phân tích của đơn vị này, định giá bất động sản quá cao trong khi thanh khoản thấp không chỉ khiến người mua không thể lướt sóng, phải chôn vốn lâu dài, mà còn khiến người mua tích lũy khó kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Giá nhà cao cũng khiến lợi nhuận từ cho thuê bất động sản giảm (chỉ chiếm khoảng 3% tổng giá trị đầu tư, thấp hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng). Đây cũng là lý do dòng tiền chảy vào tiết kiệm, thay vì đổ vào bất động sản.

Việc hạ lãi suất có thể giảm bớt gánh nặng tài chính hàng tháng cho người mua nhà nhưng giá nhà vẫn đang ở mức cao thì việc hạ lãi suất có thể không hiệu quả.

TS Nguyễn Hoàng Dương, Phó Vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và Tổ chức tài chính (Bộ Tài chính) cho biết nguồn tài chính cho phát triển thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân xuất phát từ nội tại thị trường bất động sản còn có nhiều rủi ro, hàng tồn kho lớn, thủ tục hành chính, thủ tục để phê duyệt dự án bị kéo dài dẫn đến dự án không phê duyệt được. Khi rủi ro tăng cao thì đơn vị cung cấp tín dụng, nguồn vốn cho thị trường này sẽ phải suy nghĩ. Ví dụ, trước khi ngân hàng cấp tín dụng sẽ phải đánh giá tổng quan về tình hình của dự án, hiệu quả tốt thì người ta mới cho vay.

TS Nguyễn Hoàng Dương cho hay, trước bối cảnh đó, Chính phủ đã có giải pháp đồng bộ phát triển kinh tế vĩ mô, các giải pháp hỗ trợ sản xuất kinh doanh, chính sách tiền tệ phù hợp để tăng trưởng tín dụng, cung ứng tiếp cận tín dụng đến các đối tượng trong nền kinh tế.

Có hai gói chính sách liên quan trực tiếp đến bất động sản 120.000 tỷ đồng và 30.000 tỷ đồng sắp được thực hiện, cùng với gói 40.000 tỷ đồng hỗ trợ chung cho nền kinh tế. TS Nguyễn Hoàng Dương chia sẻ những gói tín dụng này hiện nay chưa phát huy tác dụng.

TS Nguyễn Hoàng Dương nêu ví dụ, gói 40.000 tỷ đồng Quốc hội bố trí cấp bù lãi suất 2% cho người vay vốn ngân hàng, cho đến hết thời hạn thực hiện của gói này là 31/12/2023 mới giải ngân 1.200 tỷ trên 40.000 tỷ đồng. Có nghĩa gói này hầu như không sử dụng.

Trong quá trình triển khai thực hiện, có một yếu tố rất lớn khiến người nhận hỗ trợ lãi suất cũng như ngân hàng thương mại không “mặn mà” với chính sách này của Nhà nước. Đó là, xuất phát từ những rủi ro về việc sử dụng 2% này có đúng với quy định của pháp luật hay không? Sau này cơ quan thanh kiểm tra vào thì cả ngân hàng và người sử dụng sẽ như thế nào? Tuy nhiên, hiện nay gói này đã dừng.

Vì nhiều lý do nên gói 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội đến nay các NHTM mới giải ngân được 1.600 tỷ đồng. "Gói này đến nay cũng chưa hiệu quả", TS Nguyễn Hoàng Dương đánh giá.

Đồng tình với đề xuất của TS Nguyễn Trí Hiếu về lãi suất cho vay mua nhà 5%/năm. Tuy nhiên, TS Nguyễn Hoàng Dương cho rằng trước mắt chúng ta cần phải giải bài toán về giá nhà. Với mức hỗ trợ lãi suất theo phương án là 5%, nhưng với giá nhà ở vẫn đang trên trời, 60 – 70 triệu/m2 thì chưa thấm vào đâu, không thực hiện được.

TS Nguyễn Hoàng Dương nhấn mạnh việc phát triển nhà ở là xã hội là một chủ trương rất đúng đắn, nhưng cần có chính sách hỗ trợ trúng và đúng thì mới đi được tiền chứ không lại nằm im như gói 40.000 tỷ đồng.

Nguồn:Hạ lãi suất để hỗ trợ người thu nhập thấp sở hữu nhà ở liệu hiệu quả?

Hồng Quang

thuongtruong.com.vn