Điểm cân bằng từ hạ tầng có thể giúp tạo cung nhà ở vừa túi tiền

Phát triển hạ tầng được kỳ vọng là cú hích cho việc tăng nguồn cung nhà, xoá sự mất cân bằng cung cầu cũng như thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra ngoại thành các đô thị

Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu tại khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Và khi cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở hướng ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá hợp lý và quỹ đất rộng lớn hơn.

Thiếu cung, nhu cầu nhà ở bị dồn nén

Tại Hà Nội, trong quý I vừa qua, phân khúc căn hộ tiếp tục mất cân bằng cung - cầu. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá phải chăng tiếp tục hạn chế. Điều này khiến nhu cầu nhà ở tại Hà Nội tiếp tục bị dồn nén.

Khảo sát của Công ty Savills, cho thấy thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2. Các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.

Trong khi đó, nguồn cung hiện nay tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B, chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua, nhưng nguồn cung mới cũng chưa thể cải thiện trong một sớm một chiều.

Theo Savills, tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm… Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén.

Thêm vào đó, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại đô thị lớn càng tăng cao.

Một báo cáo của Bộ Xây dựng, cho thấy trong quý 4/2023, giá căn hộ chung cư nhìn chung có xu hướng tăng ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là khu vực trung tâm. Thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) và chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 30-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Riêng Hà Nội, một số dự án ghi nhận mức độ tăng giá bình quân tại khu vực như quận Thanh Xuân là 3,5%; Hà Đông 3,7%; Hoàng Mai 3,8%; Nam Từ Liêm 4,1% .. Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân giao động từ 25 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp từ 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức 60-70 triệu đồng/m2.

Không chỉ vậy, theo Bộ Xây dựng, mỗi năm, dân số đô thị ở Việt Nam tăng thêm khoảng từ 1 đến 1,3 triệu người. Giữa bối cảnh đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra nhanh chóng, việc kiểm soát có lúc có nơi thiếu chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu hạ tầng kỹ thuật, làm mất đi cảnh quan đô thị và gây ra nhiều vấn đề như: tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường… nhất là ở những đô thị lớn.

Thống kê từ Cục Hạ tầng kỹ thuật của Bộ Xây dựng, cho thấy tỷ lệ cây xanh trên đầu người ở đô thị Việt Nam rất thấp, chỉ từ 2 - 3m2/người, so với mức tối thiểu 10m2/người theo tiêu chuẩn của Liên hợp quốc; và xa hơn nữa là 20 - 25m2/người theo tiêu chuẩn của thành phố hiện đại trên thế giới.

Kỳ vọng phát triển hạ tầng tạo điểm cân bằng cho cung nhà ở vừa túi tiền

Trước đà tăng "nóng" của phân khúc chung cư tại Hà Nội, các chuyên gia cho rằng, thời gian tới, thị trường sẽ ghi nhận sự dịch chuyển của nguồn cầu tới những khu vực có giá hợp lý, tạo lập giá trị ổn định để an cư và phát triển.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn và nghiên cứu của Savills Hà Nội, trước những diễn biến leo thang về giá, một số dự án đã được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Trong bối cảnh đó, nếu giá còn tăng, người mua sẽ phải cân nhắc bài toàn tài chính.

“Trong khi nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chính, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê chung cư nội đô hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới nguồn cung tại các tỉnh lân cận Hà Nội để có mức giá hợp lý”, bà Hằng nhận định.

Người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5. Sự phát triển cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng như là đòn bẩy trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.

Cũng theo bà Hằng, người mua nhà hoàn toàn có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu tại khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Báo cáo mới đây của Savills, cho rằng đây là điểm tích cực đối với nguồn cung, khi sản phẩm nhà ở tại khu vực ngoài trung tâm và các tỉnh lân cận ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Theo đó, năm 2024, thị trường dự kiến đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Hà Đông. Hưng Yên và Bắc Ninh, cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 -2026. Ngoài ra, năm 2026, phân khúc thấp tầng ước có khoảng 14.000 căn mới từ 37 dự án. Các dự án lớn gồm Vinhomes Cổ Loa hay Vinhomes Wonder Park hứa hẹn cung cấp thêm nguồn cung thấp tầng mới cho thị trường.

Kinh nghiệm thực tế, cho thấy việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ kéo các khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.

Thời gian tới, nhiều sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Nguồn cung tại Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026.

Bên cạnh đó, các luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai) cũng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, giúp cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, ước tính sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán ra thị trường.

Đại diện Savills tin tưởng, rằng năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường tiếp tục được củng cố vững chắc hơn, sản phẩm sẽ được cung cấp từ những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính. Từ đó thị trường sẽ cân bằng, đa dạng hơn về sản phẩm”.

Nguồn: Điểm cân bằng từ hạ tầng có thể giúp tạo cung nhà ở vừa túi tiền

Minh Đức

thuongtruong.com.vn