Định giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn

Cổ phiếu bất động sản "hút" dòng tiền

Báo cáo thị trường chứng khoán mới công bố bởi Fiin Pro cho hay, từ đầu tháng 7 tới nay, đối với 4 nhóm cổ phiếu đã từng "khuynh đảo" thị trường bao gồm: Ngân hàng, chứng khoán, thép và bất động sản thì dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân có xu hướng "rót" vào bất động sản, duy trì ở mức ổn định với ngân hàng, trong khi đó, vốn vào cổ phiếu thép và chứng khoán đều giảm nhẹ.

Thống kê ghi nhận, nhóm bất động sản nhà ở thu hút được dòng tiền lớn của nhà đầu tư cá nhân với giá trị mua ròng lũy kế từ 1/7 - 10/9/2021 đạt 14,3 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, 90% giá trị mua ròng này thuộc về cổ phiếu của Tập đoàn Vingroup (VIC), CTCP Vinhomes (VHM) và CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (NVL) và theo đánh giá của Fiin Group, dòng tiền này mang tính chất hỗ trợ giá hơn là cầu thực sự. Các cổ phiếu bất động sản khác được cá nhân mua ròng với quy mô nhỏ hơn bao gồm Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), CTCP Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) và CTCP Đầu tư Nam Long (NLG).

"Trong xu hướng dòng tiền đang đổ vào các cổ phiếu ngoài VN30, chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư cá nhân đang đẩy mạnh mua ròng cổ phiếu Bất động sản khu công nghiệp, Phân bón và duy trì mua ròng nhẹ với nhóm Phân phối xăng dầu. Đây là các ngành có quy mô vốn hóa vừa và nhỏ và triển vọng lợi nhuận khá tích cực hỗ trợ bởi những câu chuyện riêng", báo cáo nêu.

Theo số liệu báo cáo mới nhất từ Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP quý III/2021 giảm 6,17% so với cùng kỳ năm trước - mức giảm sâu nhất kể từ khi Việt Nam tính và công bố GDP quý đến nay. Tuy nhiên, theo nhóm nghiên cứu, điểm sáng là các yếu tố nền tảng khác vẫn trong giai đoạn ổn định, đặc biệt là thanh khoản của hệ thống ngân hàng và dữ liệu của Fiin Pro chỉ ra rằng các doanh nghiệp bất động sản vẫn có sức khỏe tài chính cơ bản ổn định, đặc biệt là các đơn vị lớn.

Dòng tiền của nhà đầu tư vào bất động sản và bất động sản khu công nghiệp

Tác động của dịch bệnh đến chất lượng và triển vọng lợi nhuận doanh nghiệp là không phải là yếu tố khó ước đoán. Cụ thể, tăng trưởng lợi nhuận các doanh nghiệp niêm yết sẽ bị chậm lại trong nửa cuối năm nay. Tuy vậy, nhờ mức tăng ấn tượng nửa đầu năm 2021 (tăng 68,5% so với cùng kỳ), nếu lợi nhuận nửa cuối năm nay chỉ tương đương mức cùng kỳ năm 2020 thì các doanh nghiệp niêm yết vẫn có thể ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận cả năm là 31,5%, cao hơn so với dự báo của Fiin Pro trong báo cáo trước đó.

"Còn nếu lợi nhuận nửa cuối 2021 chỉ bằng 70% của quy mô lợi nhuận cùng kỳ năm 2020 thì các doanh nghiệp vẫn có thể duy trì tăng trưởng lợi nhuận sau thuế ở mức 13%", báo cáo cho hay.

Có thể thấy, dòng tiền vẫn đang vận động mạnh giữa các nhóm ngành và giữa các nhóm cổ phiếu, đặc biệt khi dòng tiền trong 3 tháng qua đã dịch chuyển từ cổ phiếu lớn sang nhóm cổ phiếu vừa và nhỏ. Nhiều ý kiến cho rằng đó là dòng tiền đầu cơ. Tuy nhiên, Fiin Pro cho rằng đó cũng có thể là dòng tiền “thông minh”. Lý do được đưa ra là trong 6 tháng đầu năm 2020, với đợt dịch bệnh Covid-19 đầu tiên, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp có quy mô vốn hóa lớn (trên 10 nghìn tỷ đồng) lại giảm 36% so với cùng kỳ trong khi nhóm vốn hóa nhỏ hơn ghi nhận mức sụt giảm thấp hơn (giảm 26%) và hồi phục nhanh hơn sau đó.

Dựa trên bối cảnh Covid-19 hiện nay cũng như mức cung - cầu về cổ phiếu, cộng với các số liệu về thực tế và triển vọng lợi nhuận cả năm 2021, Fiin Pro cho rằng một số nhóm ngành có thể được coi là điểm sáng trong bối cảnh hiện tại.

Một, nhóm ngành hưởng lợi từ xuất khẩu duy trì tăng: Thép, Hóa chất, Hàng & Dịch vụ công nghiệp

Hai, nhóm ngành hưởng lợi từ nhu cầu tiêu thụ tăng đột biến trong giai đoạn giãn cách xã hội: Thực phẩm

Ba, nhóm ngành hồi phục mạnh trở lại sau giãn cách các tỉnh thành mở cửa từng phần thay vì thực hiện giãn cách toàn bộ như hiện nay: Bán lẻ, Bất động sản. Đồng thời, nỗ lực đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ nhằm đẩy mạnh và bù lại tác động của dịch bệnh Covid-19 sẽ là chất xúc tác cho ngành: Xây dựng và Vật liệu.

Định giá ngành bất động sản đang ở vùng hấp dẫn, nhờ đó, cổ phiếu nhóm ngành này có động lực tăng giá nhờ kế hoạch phát hành huy động vốn

Về nhóm ngành bất động sản, lợi nhuận sau thuế năm 2021 dự kiến tăng trưởng 14% so với cùng kỳ. Mặc dù trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hoàn thành kế hoạch cả năm ở mức khá thấp (39%) nhưng nhóm nghiên cứu Fiin Pro tin tưởng tăng trưởng cả năm của nhóm ngành này vẫn có thể được đảm bảo nhờ hoạt động bán buôn dự án của CTCP Vinhomes (VHM) và điểm rơi lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản thường vào quý III và quý IV của năm.

Chỉ số giá nhóm cổ phiếu bất động sản đã tăng 3,5% kể từ đầu năm tới nay (mức tăng của VN-Index là 19%) trong khi định giá P/E và P/B hiện ở mức thấp hơn trung bình 3 năm. Do đó, cơ hội đầu tư sẽ đến từ các doanh nghiệp bất động sản với hàng tồn kho bất động sản sẵn sàng để bán có tính thanh khoản cao và các dự án chuẩn bị triển khai đã xong thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Triển vọng lợi nhuận ngành bất động sản nhiều tích cực

Theo đánh giá của Fiin Pro, định giá ngành bất động sản đang ở vùng hấp dẫn, nhờ đó, cổ phiếu nhóm ngành này có động lực tăng giá nhờ kế hoạch phát hành huy động vốn. "Kế hoạch phát hành huy động vốn “khủng” có thể là yếu tố nâng đỡ cho giá cổ phiếu ngành bất động sản nửa cuối năm, báo cáo nhấn mạnh.

Theo đó, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng và cả kênh trái phiếu vào bất động sản khó khăn hơn, để tài trợ cho các dự án đang hoặc sắp thực hiện, 20/124 doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu là bất động sản dân cư) dự kiến sẽ huy động 13,1 nghìn tỷ đồng thông qua phát hành 952 triệu cổ phiếu từ nay đến cuối năm 2021, tương đương gần 3,3 lần giá trị giao dịch trung bình và 10 lần khối lượng giao dịch trung bình của nhóm bất động sản trong 1 tháng qua.

Chỉ số giá cổ phiếu bất động sản giảm 6% từ đầu tháng 7 khi số ca mắc Covid-19 bắt đầu tăng đột biến. Phát hành cổ phiếu sẽ tạo thêm nguồn cung cho thị trường nhưng chúng tôi cho rằng điều này cũng sẽ tạo động lực ngắn hạn và nâng đỡ cổ phiếu bất động sản. Thực tế này đã diễn ra với cổ phiếu Ngân hàng và Chứng khoán giai đoạn trước. CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (IDJ) là một trong những cổ phiếu bất động sản có thể đang được tạo sóng nhờ “game” phát hành này.

Số liệu của Fiin Pro cho hay, cổ phiếu bất động sản đang có mức định giá P/E là 19,3x, tiệm cận mức trung bình 3 năm trừ 1 lần độ lệch chuẩn. Đây cũng là mức định giá hấp dẫn nếu so với định giá tương lai (15,2x).

Cụ thể hơn, đối với bất động sản dân cư, doanh thu và lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm 2021 tăng lần lượt 53% và 255% so với cùng kỳ nhờ giao dịch bán buôn gần 12,8 nghìn tỷ đồng của Vinhomes (VHM), tuy nhiên tỷ lệ hoàn thành kế hoạch ở mức khá thấp (36%). Theo kế hoạch đề ra, tăng trưởng lợi nhuận sau thuế năm 2021 sẽ đạt 30%. Như vậy để hoàn thành mục tiêu này, tăng trưởng trong nửa cuối năm, chỉ có thể được đảm bảo nhờ hoạt động bán buôn dự án của VHM do dịch bệnh đã làm trì hoãn đáng kể việc bàn giao và bán hàng cho khách mua cuối.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, doanh thu và lợi nhuận sau thuế nửa đầu 2021 tăng lần lượt là 21,4% và 102,1% so cùng kỳ, giúp hoàn thành 57% kế hoạch lợi nhuận năm 2021. Giãn cách xã hội do Covid-19 làm giảm nhu cầu mở rộng nhà xưởng cũng như thuê mới tại nhiều KCN phía Nam trong khi đó tác động không đáng kể đến hoạt động các KCN phía Bắc. Lợi nhuận sau thuế năm 2021 dự kiến tăng 41,5% so với cùng kỳ./.

Nguồn: Định giá cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn

Duy Thành

reatimes.vn