Ngăn chặn tình trạng "bán nhà 2 giá" để định giá đất theo thị trường đạt hiệu quả

Nhiều đơn vị tư vấn không còn mặn mà với công tác định giá đất

Mới đây, tại Hội thảo chuyên đề: "Quản lý đất đai và xác định giá đất - những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động KTNN" do Kiểm toán Nhà nước (KTNN) chủ trì, phối hợp với Bộ TM&MT tổ chức, bà Hà Thị Mỹ Dung - Phó Tổng KTNN cho biết, các vấn đề liên quan quản lý, sử dụng đất đai luôn là những vấn đề nóng có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân dân, đến hầu hết lĩnh vực kinh tế.

Thống kê của KTNN cho thấy, tính riêng từ năm 2017 đến năm 2021, nguồn thu từ đất đai đóng góp từ 12% đến 14% tổng thu ngân sách nhà nước, tại nhiều địa phương, nguồn thu từ đất đai chiếm tới trên 30% ngân sách địa phương và là nguồn vốn chính cho đầu tư công.

Tuy nhiên, tổng kết Nghị quyết 19 và tổng kết thi hành Luật đất đai 2013 cho thấy, phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với giá thị trường, chưa phù hợp với công tác quản lý về đất đai ảnh hưởng đến nguồn thu từ đất ở các địa phương.

Còn theo kết quả kiểm toán trong thời gian qua thì việc quản lý, sử dụng đất đai chưa tạo dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng cho công tác quản lý, sử dụng đất đai, nhất là sử dụng cho phát triển kinh tế, trong đó, giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường, việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong thực tiễn còn bất cập.

Phó Tổng KTNN Hà Thị Mỹ Dung.

Chia sẻ tại Hội thảo, bà Trần Thành Tâm, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội cho rằng: Không có nhiều đơn vị tư vấn mặn mà công tác xác định giá đất trên thị trường hiện nay.

Lý do mà bà Tâm đưa ra đó là Hà Nội và nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn định giá đất chất lượng. Trong khi đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thẩm định viên do chưa có quy định cụ thể. Trong khi đó, việc định giá trên thực tế còn nhiều bất cập do cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch.

Chưa kể, việc áp dụng phương pháp định giá khác nhau cho cùng một thửa để cũng đưa ra các kết quả khác nhau. Bà Tâm đưa ra ví dụ, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh đối với dự án quy mô dưới 30 tỷ đồng và phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ đối với dự án trên 30 tỷ đồng sẽ đưa ra kết quả chênh lệch đáng kể về giá dù vị trí gần nhau trên cùng một tuyến đường.

Không định giá đất “theo đuôi” thị trường

Đồng quan điểm, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng cho rằng, một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về giá đất, trong bối cảnh cơ sở dữ liệu về giá đất chưa hoàn thiện.

Ông Chính nhận định: Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể. Thế nên dẫn tới có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau, khiến địa phương lúng túng trong lựa chọn.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường Đào Trung Chính.

Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất nhấn mạnh: Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu. Điều này dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất.

Ông Chính đưa ra ví dụ, thửa đất có giá dưới 30 tỷ đồng, sẽ áp dụng phương pháp hệ số K; trên 30 tỷ đồng sẽ áp dụng 4 phương pháp. Và cùng trên một tuyến đường nhưng giá đất của các lô sẽ khác nhau do áp dựng phương pháp định giá đất khác nhau.

Do vậy, vị này nhấn mạnh, cần quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải phê duyệt quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Phát biểu về xác định giá đất, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh vấn đề rất cần đặt ra là Nhà nước “xác định giá đất, quyết định giá đất” để điều tiết thị trường, không định giá đất “theo đuôi” thị trường để tăng cường thu hút đầu tư, nhất là thu hút nguồn vốn FDI. Do vậy, đại diện hiệp hội cho rằng, Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất “hợp tình, hợp lý”.

Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Đất đai 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất và “áp dụng phương pháp định giá đất” nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP vừa thừa, vừa thiếu. Thừa phương pháp chiết trừ do phương pháp chiết trừ không phải là phương pháp định giá đất độc lập mà chỉ là kỹ thuật tính toán của phương pháp so sánh trực tiếp, còn thiếu “phương pháp định giá đất hàng loạt” mà trên thực tế thì Nhà nước đã sử dụng phương pháp này để xây dựng khung giá đất và bảng giá đất.

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất này cho ra kết quả chưa thật đảm bảo độ tin cậy, như cùng một dự án do cùng một đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng 2 phương pháp định giá đất khác nhau để xác định giá đất thì thường cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng trên dưới 20%; hoặc một dự án do 2 đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và cùng áp dụng 1 phương pháp định giá đất để xác định giá đất thì cũng cho ra 2 kết quả rất khác nhau.

“Ví dụ một dự án khu đô thị tại tỉnh Bình Thuận được cơ quan nhà nước thứ nhất định giá đất là 900 tỷ đồng, được cơ quan nhà nước thứ hai kiểm tra và định giá đất lên đến 1.800 tỷ đồng, đến cơ quan nhà nước thứ ba kiểm tra lại và định giá đất lên đến hơn 3.000 tỷ đồng” - ông Lê Hoàng Châu nêu ví dụ.

Các chuyên gia tại tọa đàm về những tồn tại trong định giá đất.

Trên thực tế, các địa phương đã áp dụng phương pháp thặng dư là phương pháp chủ yếu. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất trong một số không ít trường hợp lại dẫn đến kết quả định giá đất chưa thật chính xác, có thể làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, dẫn đến khả năng phát sinh rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.

Ngăn chặn tình trạng 'bán nhà 2 giá' để định giá đất theo thị trường

Đưa ra giải pháp, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường-giá cả (Bộ Tài Chính) cho rằng, KTNN cần mở rộng nội dung kiểm toán đối với đất đai (công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, định giá và đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước).

Trong đó việc kiểm toán tập trung vào xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, đền bù khi thu hồi đất, thực hiện chính sách thuế đất..., đặc biệt là những nội dung liên quan đến thẩm quyền, trách nhiệm và chống tham nhũng lãng phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

"KTNN là cơ quan của Quốc hội, nên các kết luận kiểm toán, kiến nghị hoàn thiện cơ chế chính sách không chỉ dừng lại ở bảo vệ lợi ích của cơ quan quản lý Nhà nước mà còn bảo vệ lợi ích hợp pháp, hợp lý của các đối tượng kiểm toán", ông Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Cụ thể, một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác quản lý đất đai và xác định giá đất thông qua hoạt động kiểm toán, đại diện KTNN khu vực XIII đã đề xuất các nhóm giải pháp cốt lõi.

Thứ nhất, để ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn ngân sách Nhà nước, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Quốc hội cần bổ sung thêm cách tính thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Thực tế, khoảng 20 năm gần đây, hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường đã thông qua ký hợp đồng công chứng, người mua, người bán đều có hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nên quy định sẽ có tính khả thi. Với quy định này, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá thấp hơn giá mua thực tế trong các hợp đồng công chứng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ khi họ có nhu cầu chuyển nhượng lại bất động sản này. Khi giá bất động sản trên thị trường đã minh bạch, thì hoạt động thẩm định giá đất cụ thể sẽ khách quan, minh bạch hơn.

Cần 'siết’ quy định về chuyển nhượng, đấu giá đất để lành mạnh hóa thị trường.

Thứ hai, để hoàn thiện cơ sở pháp lý về điều kiện của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước, ngoài điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định, Chính phủ cần ban hành bổ sung quy định về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất công khác và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước (phải chứng minh về khả năng thanh toán trong thời hạn quy định nếu trúng đấu giá), nhằm nâng cao tính khả thi của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước.

Thứ ba, cần có những quy định chặt chẽ hơn nữa để ngăn chặn các hiện tượng làm "méo mó" giá trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Cụ thể: Các quy định pháp luật cần ngăn chặn được những giao dịch có tính "thổi" giá hoặc "dìm" giá đất, những giao dịch giả tạo, hiện tượng thông đồng trong hoạt động đấu giá. Khi lựa chọn bất động sản để so sánh cần đánh giá loại trừ những giao dịch có dấu hiệu bất thường về giá.

Thứ tư, để hạn chế những tác động tiêu cực trong đấu giá tài sản Nhà nước nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất công và các cơ sở nhà đất thuộc quản lý của Nhà nước nói riêng, nên áp dụng phổ biến hình thức đấu giá trực tuyến, theo đó các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá, kể cả hồ sơ pháp lý, các hình ảnh về tài sản, địa chỉ cụ thể về nhà đất đấu giá… được thông báo công khai trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản công để người tham gia đấu giá có thể tham khảo, tự do đến quan sát nhà đất đấu giá và tham gia đấu giá mà không bị sự ngăn cản, đe dọa của các thế lực muốn thao túng hoạt động đấu giá.

Thứ năm, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất, bao gồm: Cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các wesite chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Cơ sở dữ liệu về đất đai phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất không chỉ về số lượng, chất lượng, diện tích mà cả về giá trị, lịch sử giao dịch. Khi cơ sở dữ liệu về đất đai được số hóa sẽ dễ dàng theo dõi được sự thay đổi, bao gồm cả sự thay đổi về giá trị và sự chuyển dịch về đất đai giữa các bên liên quan. Mọi giao dịch về đất đai sẽ trở nên minh bạch, cụ thể và trực quan. Điều này giúp Nhà nước thực hiện tốt hơn chức năng đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua việc cung cấp thông tin, báo cáo và thực hiện trách nhiệm giải trình. Đồng thời, hiệu lực, hiệu quả quản lý được nâng cao khi Nhà nước có đủ thông tin để ban hành các quyết định quản lý.

Nguồn: Ngăn chặn tình trạng 'bán nhà 2 giá' để định giá đất theo thị trường đạt hiệu quả

Đinh Hiệu

thuongtruong.com.vn