Thị trường nhà ở Hà Nội dịch chuyển ra vùng ven, đại đô thị chiếm hơn 50% nguồn cung

Mặt bằng giá mới hình thành, nguồn cung gia tăng nhưng vẫn lệch phân khúc

Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn phục hồi đáng chú ý của thị trường căn hộ Hà Nội khi nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đồng đều giữa các phân khúc, mà chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm hạng B, phân khúc đang đóng vai trò “xương sống” của thị trường.

Cùng với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá tiếp tục duy trì xu hướng đi lên. Giá bán sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m2, phản ánh rõ sự dịch chuyển sang các sản phẩm có chất lượng cao hơn. Đáng chú ý, các căn hộ có tổng giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung, cho thấy thị trường đang từng bước thiết lập một “mặt bằng giá mới”, trong đó các sản phẩm trung cấp - cận cao cấp trở thành lựa chọn chủ đạo.

Nguồn cung căn hộ lớn nhất trong 5 năm nhưng vẫn lệch pha phân khúc

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, các tín hiệu tích cực của thị trường đã xuất hiện rõ hơn, song cơ cấu nguồn cung vẫn chưa thực sự cân bằng. Phần lớn sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc hạng B, trong khi nhu cầu đối với nhà ở giá hợp lý vẫn còn rất lớn. Trong bối cảnh đó, việc phát triển hạ tầng được kỳ vọng sẽ mở ra thêm dư địa cho các dòng sản phẩm đại chúng, giúp đa dạng hóa lựa chọn cho người mua nhà.

Bước sang năm 2026, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục đón nhận khoảng 18.454 căn hộ mới, với cơ cấu nguồn cung chủ yếu vẫn thuộc phân khúc hạng A và B. Điều này cho thấy xu hướng nâng cấp chất lượng sản phẩm vẫn sẽ tiếp diễn, đồng thời đặt ra bài toán về khả năng tiếp cận nhà ở đối với nhóm khách hàng có thu nhập trung bình.

Đáng chú ý, không chỉ riêng Hà Nội, các địa phương lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh đang dần trở thành “vùng đệm” quan trọng của thị trường. Với lợi thế quỹ đất rộng và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các khu vực này được kỳ vọng sẽ chia sẻ áp lực nguồn cung cho Thủ đô, đồng thời đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở chưa được thỏa mãn trong nội đô.

Quy hoạch dài hạn thúc đẩy dịch chuyển

Một trong những điểm nổi bật của thị trường nhà ở Hà Nội trong giai đoạn vừa qua là vai trò dẫn dắt của các đại đô thị. Trong năm 2025, các dự án quy mô lớn như đã chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới cũng như lượng giao dịch trên toàn thị trường.

Điểm chung của các dự án này là đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, phân bổ theo các hướng phát triển chiến lược của thành phố, bao gồm phía Đông, phía Tây và phía Bắc. Thực tế này cho thấy quá trình dịch chuyển không gian phát triển của thị trường đã diễn ra rõ ràng, khi cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều chủ động tìm đến các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và khả năng hình thành các khu đô thị quy mô.

Diễn biến này cũng phản ánh xu hướng thị trường đang đi trước một bước so với quy hoạch, khi dòng vốn và nhu cầu đã dịch chuyển về các khu vực ngoại thành trước khi các định hướng quy hoạch chính thức được triển khai đồng bộ. Đây được xem là một tín hiệu tích cực, cho thấy sự đồng thuận giữa thị trường và định hướng phát triển đô thị trong dài hạn.

Trong bối cảnh đó, quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được xem là nền tảng quan trọng để củng cố xu hướng này. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào hoạt động. Việc rút ngắn thời gian di chuyển không chỉ giúp tăng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm, mà còn nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực này.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội

Song hành với hạ tầng là sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp quy mô lớn, nơi hội tụ đầy đủ các tiện ích như nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và không gian xanh. Mô hình này đang dần trở thành chuẩn mực mới, đáp ứng nhu cầu sống đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến gia đình có trẻ nhỏ hay người cao tuổi.

Theo nhận định của chuyên gia Savills, quy hoạch đô thị Hà Nội cần được nhìn nhận như một quá trình dịch chuyển tự nhiên trong dài hạn, thay vì những thay đổi mang tính đột ngột. Việc giãn dân khỏi khu vực trung tâm không chỉ giúp giảm áp lực lên hạ tầng hiện hữu, mà còn tạo động lực tăng trưởng mới cho các khu vực ngoại thành.

Nếu được triển khai đồng bộ và hiệu quả, chiến lược này sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống của cư dân, đồng thời tái cân bằng cung - cầu trên thị trường nhà ở. Qua đó, Hà Nội có thể từng bước định hình lại cấu trúc đô thị theo hướng hiện đại, bền vững và phù hợp với tầm nhìn phát triển dài hạn.

Nguồn:Thị trường nhà ở Hà Nội dịch chuyển ra vùng ven, đại đô thị chiếm hơn 50% nguồn cung

Lê Phong

thuongtruong.com.vn