Dòng tiền bất động sản đổi hướng sau cơn sốt "Nam tiến"

"Miền đất hứa" không còn dễ kiếm tiền

Hàng loạt nhà đầu tư phía Bắc đã rời bỏ những thị trường quen thuộc để tìm kiếm cơ hội tại TP.HCM và các địa phương vùng ven như Đồng Nai, Tây Ninh, Bình Dương (cũ)..., đặt cược vào chu kỳ tăng trưởng mới được dẫn dắt bởi hạ tầng và các đại đô thị.

Thời gian qua, khu vực phía Nam hội tụ gần như đầy đủ các yếu tố để hút vốn của nhà đầu tư địa ốc. Mặt bằng giá nhiều phân khúc vẫn thấp hơn Hà Nội, nguồn hàng dồi dào, sản phẩm đa dạng từ căn hộ, nhà phố, đất nền đến bất động sản nghỉ dưỡng. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP.HCM, các tuyến metro, cao tốc và cảng biển liên tục được triển khai, tạo kỳ vọng lớn về dư địa tăng giá trong trung và dài hạn.

Sức hút này nhanh chóng phản ánh qua diễn biến thị trường. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2026, TP.HCM đã vượt Hà Nội để trở thành thị trường được quan tâm nhiều nhất cả nước, chiếm gần 50% tổng lượng tìm kiếm bất động sản, trong khi Hà Nội còn 27,6%. Cùng với đó, khu vực Bình Dương (cũ) tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về nguồn cung khi chiếm gần 80% lượng căn hộ mở bán mới của thị trường TP.HCM mở rộng trong quý II/2026.

Sau cơn sốt "Nam tiến" năm 2025, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vốn không đi theo đường thẳng. Bước sang năm 2026, khi nguồn cung liên tục gia tăng, thanh khoản có dấu hiệu phân hóa và dòng tiền ngày càng thận trọng, cơn hưng phấn của nhiều nhà đầu tư cũng nhanh chóng hạ nhiệt. Không ít người nhận ra rằng thị trường không còn "thưởng" cho những quyết định mua theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Là một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, anh Nguyễn Văn Thành (45 tuổi, tên nhân vật đã được thay đổi) cho biết cuối năm 2025, sau nhiều lần khảo sát thị trường, anh quyết định chuyển phần lớn dòng tiền vào khu vực Bình Dương (cũ) để mua căn hộ với kỳ vọng hưởng lợi từ quá trình mở rộng không gian đô thị và sự phát triển hạ tầng.

"Thời điểm đó, hầu như dự án nào mở bán cũng rất đông khách. Môi giới liên tục thông báo bảng hàng gần kín, nhiều căn chỉ sau vài tuần đã được chào giá cao hơn. Tôi tin đây sẽ là chu kỳ tăng mới của thị trường phía Nam nên quyết định xuống tiền khá nhanh", anh kể.

Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng, giao dịch bắt đầu chững lại. Dù lượng khách đến xem vẫn có nhưng số người thực sự xuống tiền rất ít. Sau nhiều lần điều chỉnh giá bán, anh vẫn chưa thể chuyển nhượng được căn hộ như kỳ vọng, trong khi chi phí lãi vay và các khoản duy trì tài sản vẫn phát sinh đều đặn mỗi tháng.

"Tôi nhận ra bây giờ không còn là giai đoạn cứ mua là có lời. Muốn đầu tư hiệu quả phải chọn dự án có nhu cầu ở thực, khả năng khai thác cho thuê hoặc tạo dòng tiền ổn định. Kỳ vọng lướt sóng vài tháng như trước gần như không còn", anh Thành chia sẻ.

Dòng tiền không còn đi theo địa lý

Câu chuyện của anh Nguyễn Văn Thành không phải trường hợp cá biệt. Sau làn sóng "Nam tiến" sôi động trong năm 2025, nhiều nhà đầu tư phía Bắc từng kỳ vọng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh nay buộc phải điều chỉnh chiến lược khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, một bộ phận nhà đầu tư đang có xu hướng thu hẹp danh mục hoặc cơ cấu lại dòng vốn, nhất là ở những phân khúc từng tăng nóng như nhà phố thương mại hay đất nền.

Thanh khoản trên thị trường nhìn chung vẫn khá trầm lắng, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi hoặc được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Trong bối cảnh hiện nay, chỉ những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh mới sẵn sàng xuống tiền khi giá nhiều sản phẩm đã điều chỉnh khoảng 20% so với thời điểm đỉnh sốt.

Làn sóng "Nam tiến" từng tạo nên sức nóng trên thị trường bất động sản năm 2025 đã không còn diễn ra với cường độ như trước.

Ở góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng vốn đầu tư đang có dấu hiệu dịch chuyển trở lại các thị trường phía Bắc. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc xu hướng "Bắc tiến" hay "Nam tiến" sẽ lặp lại như trước.

Theo bà Miền, tư duy của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây dòng tiền thường bị dẫn dắt bởi tâm lý đón đầu làn sóng tăng giá của từng khu vực thì hiện nay yếu tố quyết định lại nằm ở chất lượng của từng dự án. Những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kết nối thuận lợi, khả năng khai thác thực tế cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn có sức hút, bất kể nằm ở Hà Nội, TP.HCM hay các đô thị vệ tinh.

Một điểm đáng chú ý là nguồn cung trên thị trường đang ở mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Hàng loạt đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn héc-ta liên tục được triển khai, mang đến cho người mua nhiều lựa chọn hơn bao giờ hết. Khi cung tăng nhanh trong khi sức mua chưa theo kịp, cuộc cạnh tranh giữa các dự án cũng trở nên gay gắt hơn, buộc chủ đầu tư phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, tiến độ, chính sách bán hàng và giá trị khai thác thực tế.

Theo bà Phạm Thị Miền, không gian phát triển của thị trường đang được tái định hình bởi hệ thống hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới metro theo mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD). Những khu vực sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ hình thành các cực tăng trưởng mới, nơi bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn đáp ứng các hoạt động thương mại, dịch vụ, giáo dục và giải trí.

Điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ không còn phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai mà được quyết định nhiều hơn bởi khả năng tạo ra nhu cầu ở thực, dòng tiền khai thác ổn định và tính bền vững của dự án.

Sự thay đổi không chỉ đến từ phía thị trường mà còn thể hiện rõ trong hành vi của người mua. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để "đón sóng", thì nay họ dành nhiều thời gian hơn để đánh giá hiệu quả dòng tiền, khả năng cho thuê, tính thanh khoản, mức độ an toàn tài chính cũng như năng lực của chủ đầu tư trước khi quyết định xuống tiền.

Có thể thấy, làn sóng "Nam tiến" từng tạo nên sức nóng trên thị trường bất động sản năm 2025 đã không còn diễn ra với cường độ như trước. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa sức hấp dẫn của thị trường phía Nam suy giảm hay dòng vốn quay đầu hoàn toàn.

Thay vào đó, thị trường đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, nơi dòng tiền không còn dịch chuyển theo ranh giới địa lý hay chạy theo tâm lý đám đông, mà hướng tới những dự án thực sự tạo ra giá trị, được bảo chứng bởi quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và nhu cầu sử dụng thực.

Nguồn:Dòng tiền bất động sản đổi hướng sau cơn sốt "Nam tiến"

Bình Minh

thuongtruong.com.vn