Định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản

“Lửa thử vàng” và sự thay đổi hành vi của nhà đầu tư

Tại talkshow “Bất động sản 2026: Giải mã vùng xanh cơ hội” do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 6/5, các chuyên gia nhận định thị trường đã đi qua giai đoạn biến động mạnh về lãi suất và thanh khoản, bước vào thời kỳ sàng lọc sâu.

Ông Tạ Trung Kiên, Phó Tổng giám đốc Việt Á Real cho rằng: Tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây dòng tiền dễ bị cuốn theo phong trào thì nay yếu tố thận trọng rất được chú trọng. Nhà đầu tư không còn chạy theo “sóng” mà tập trung vào ba tiêu chí cốt lõi là: khả năng tạo dòng tiền, mức lợi nhuận thực tế và tính bền vững của tài sản.

“Giữ tiền mặt quá lâu khiến nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm cơ hội, nhưng việc tìm kiếm đều được chọn lọc kỹ hơn và chấp nhận mặt bằng giá mới thay vì chờ đợi giảm giá như trước”, ông Kiên nhận định.

Ở góc độ tài chính, chuyên gia kinh tế Huỳnh Trung Minh cho biết: Lãi suất cho vay từng lên tới 14-16%/năm trong giai đoạn vừa qua đã tạo áp lực lớn. Tuy nhiên, xu hướng hạ nhiệt của lãi suất đang mở ra cơ hội mới, giúp giảm chi phí vốn và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh yếu tố lãi suất, ông Minh cho rằng, pháp lý, khả năng khai thác và độ an toàn của dòng tiền là những vấn đề khiến nhà đầu tư quan tâm.

Tại chương trình, các chuyên gia cũng có chung nhận định về khái niệm “vị trí trung tâm” của các dự án trong bối cảnh mới.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc Chiến lược và Đối ngoại Công ty Bất động sản Smartland cho rằng: Các khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với giao thông công cộng) đang trở thành “tọa độ vàng” mới. Thực tế tại Việt Nam và nhiều quốc gia như Singapore, Thái Lan cho thấy bất động sản gần metro luôn có giá trị gia tăng và hiệu suất cho thuê cao.

Dẫn chứng từ tuyến metro số 1, các chuyên gia cho biết giá bất động sản dọc tuyến đã tăng từ 12% đến 50% sau khi vận hành. Điều này cho thấy hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông khi được đầu tư bài bản, đồng bộ thì đô thị, bất động sản chung quanh trở nên có giá trị như những khu vực “trung tâm” như trước đây.

Ông Tạ Trung Kiên cũng nhấn mạnh, khi các tuyến metro và vành đai hình thành, khái niệm trung tâm sẽ không còn bó hẹp ở khu lõi nội đô. Những khu đô thị vùng ven, nếu được đầu tư đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, hoàn toàn có thể trở thành “trung tâm mới”. Các khu đô thị các nhà đầu tư đang thực hiện với tốc độ cao tại phía tây bắc, phía đông, phía nam,… thuộc Thủ Đức, Bình Dương (cũ), hay thành phố Đồng Nai đang nổi lên như những “vùng xanh” tiềm năng, nơi hội tụ dân cư, hạ tầng và nhu cầu ở thực.

Nhà đầu tư ưu tiên giá trị thực

Chia sẻ về xu hướng phát triển tại chương trình, các chuyên gia nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ quay trở lại thị trường từ cuối năm 2026, nhưng theo hướng chọn lọc mạnh mẽ. Thay vì lan tỏa rộng, dòng vốn sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ bảo đảm và chủ đầu tư uy tín.

Ông Huỳnh Trung Minh cho rằng, bất động sản luôn vận động theo chu kỳ và giai đoạn khó khăn hiện tại là bước đệm cho tăng trưởng trong giai đoạn 2027-2028. Tuy nhiên, yếu tố then chốt không còn là tăng giá nhanh mà là giá trị thực và khả năng khai thác lâu dài.

Ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Lê Hải Đăng nêu ra các tiêu chí cốt lõi gồm: vị trí gắn với hạ tầng tương lai trong 3-7 năm; pháp lý minh bạch rõ ràng, dòng tiền đầu tư nằm trong ngưỡng an toàn (không quá 35-40% thu nhập). Ông Đăng cũng nhấn mạnh, đôi khi lựa chọn một sản phẩm giá cao hơn nhưng an toàn vẫn hiệu quả hơn so với sản phẩm rẻ nhưng tiềm ẩn rủi ro.

Theo các chuyên gia, các khu đô thị mới không phải sân chơi của đầu cơ ngắn hạn mà phù hợp với chiến lược nắm giữ trung và dài hạn. Giá trị bất động sản chỉ thật sự được chuyển hóa khi hạ tầng hoàn thiện và đi vào vận hành.

Do đó, các chuyên gia khuyến nghị, người có nhu cầu thực về nhà ở cần theo dõi ba giai đoạn quan trọng của dự án: Quy hoạch, triển khai và vận hành. Đồng thời, việc khảo sát thực tế, đánh giá năng lực chủ đầu tư và tiến độ thi công là yếu tố then chốt trước khi quyết định xuống tiền.

Sau giai đoạn “lửa thử vàng”, thị trường bất động sản đang trở lại với quỹ đạo giá trị thực, nơi hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực đóng vai trò dẫn dắt. Những đô thị hình thành từ sự cộng hưởng của các yếu tố này sẽ trở thành tâm điểm của dòng tiền trong chu kỳ mới.

Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn hiện hữu nhưng không dành cho tất cả. Chỉ những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kiểm soát tốt tài chính và lựa chọn đúng sản phẩm mới có thể tận dụng được đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường những năm tới.