Giá bất động sản sẽ giảm trong thời gian tới?

Theo các chuyên gia, khi Luật đất đai có hiệu lực, dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần chờ khi có văn bản hướng dẫn luật, khi đó dự báo nguồn cung được cải thiện và giá sẽ ổn định hơn

Giá liên tục lập đỉnh mới, giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời

Theo công bố mới đây của Bộ Xây dựng , về giá giao dịch căn hộ chung cư trong Quý II/2024, khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Trong khi đó, theo Batdongsan.com.vn, nhiều dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội và TPHCM đều có mức giá khá cao. Tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45-90 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, mức giá trung bình dao động từ 45-130 triệu đồng/m2.

Giá chung cư ngày càng cao.

Khảo sát của Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình chung cư một số dự án tại Hà Nội hiện dao động khoảng 50-70 triệu đồng/m2. Giá căn hộ chung cư rao bán ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư sau đó bán lại).

Theo One Housing, nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn so với giai đoạn 2020-2023 và bằng khoảng 69% so với năm 2019 - thời kỳ trước COVID-19. Trong đó, phân khúc cao cấp với khoảng giá từ 50-80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số khoảng 70% trong những tháng cuối năm nay và khoảng 68% trong năm 2025.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ xuất hiện nhiều dự án phân khúc hạng sang giá từ 80-230 triệu đồng/m2 tại khu Tây và khu Bắc, trong khi phân khúc trung cấp 30-50 triệu đồng/m2 dự báo chỉ chiếm khoảng 5% nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Với mức giá chung cư dao động từ 50 đến 80 triệu đồng/m2, nguồn cung căn hộ bình dân trên thị trường hầu như không có. Mức giá này tạo ra một áp lực tài chính nặng nề đối với những người có thu nhập trung bình và thấp, khiến cho việc sở hữu một ngôi nhà riêng trở nên đầy thách thức và khó khăn.

Mức lương trung bình của người lao động tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM dao động từ khoảng 10-15 triệu đồng/tháng. Thu nhập này có thể cao hơn với những ngành nghề đặc thù hoặc ở các vị trí cao hơn, nhưng với phần lớn lao động phổ thông, con số này khá phổ biến.

Giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM và các khu vực ngoại ô hiện dao động từ 40-80 triệu đồng/m2, trong khi tại trung tâm có thể lên đến hơn 100 triệu đồng/m2. Một căn hộ trung bình 70-80 m2 có thể có giá từ 3 tỷ đến 6 tỷ đồng.

Việc sở hữu nhà ở thành phố dần trở thành một giấc mơ khó thành hiện thực đối với nhiều người.

Giả sử một người lao động tiết kiệm được 30% thu nhập hàng tháng (khoảng 3-4,5 triệu đồng), sau 1 năm họ có thể dành dụm khoảng 36-54 triệu đồng. Nếu họ muốn mua một căn nhà với giá 3 tỷ đồng, họ cần phải tiết kiệm liên tục trong khoảng 55-83 năm chỉ để đạt được số tiền đó (chưa tính đến chi phí sinh hoạt và lạm phát).

Tuy nhiên, hầu hết người lao động không thể tiết kiệm toàn bộ số tiền mua nhà. Nhiều người lựa chọn vay ngân hàng với thời gian trả góp từ 15-25 năm, nhưng điều này vẫn đặt gánh nặng tài chính lớn lên người mua. Do đó, giá nhà lý tưởng chỉ nên tương đương khoảng 6 – 10 năm thu nhập trung bình khiến người trẻ dễ dàng tiếp cận được.

Giá bất động sản được dự báo chưa thể giảm trong thời gian tới

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, thị trường chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới. Ông Trung cho rằng, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh dù giá tăng khá mạnh. Việc này do nguồn cung đang thấp hơn lượng tiêu thụ khiến thị trường phải chấp nhận mặt bằng giá mới.

Ông Trung nhận định, trong thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới còn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - cho hay, 10 năm qua, giá chung cư tại Hà Nội lúc nào cũng thấp hơn giá của TPHCM khoảng 30%. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, giá trung bình của chung cư tại Hà Nội đã tăng lên khoảng 50 triệu đồng/m2, bắt kịp với giá của TP HCM.

“Khi giá chung cư tăng nóng và tiếp cận giá tại TPHCM, thị trường sẽ có xu hướng điều chỉnh đến hết năm 2024. Kết thúc giai đoạn này thị trường sẽ điều chỉnh lại” - ông Tuấn cho hay.

Trong ngắn hạn chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện.

Theo nghiên cứu tâm lý người mua bất động sản của Savills Việt Nam, phần lớn nguồn cầu là tầng lớp người dân có thu nhập trung bình, có thể chi trả phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện nay số lượng sản phẩm vừa túi tiền có giá dưới 3 tỷ đồng mặc dù rất nhiều nhưng không sẵn để bán vì người dân đã ở ổn định, không có nhu cầu bán.

"Khi Luật đất đai có hiệu lực, dự báo thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới. Tuy nhiên, trong ngắn hạn chưa thể điều chỉnh giá do nguồn cung chưa được cải thiện. Vì vậy, nhà đầu tư cần chờ khi có văn bản hướng dẫn luật, khi đó dự báo nguồn cung được cải thiện và giá sẽ ổn định hơn", đại diện Savills nhận định.

Trước đó, Bộ Xây dựng có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu kiểm tra việc giá chung cư tăng cao. Theo Bộ Xây dựng, tại Hà Nội xảy ra tình trạng giá căn hộ chung cư tại một số dự án… tăng cao bất thường so với tình hình thị trường và nhu cầu của người dân.

Nguồn:Giá bất động sản sẽ giảm trong thời gian tới?

Hồng Quang

thuongtruong.com.vn