“Quả bom nợ” Evergrande: Lời cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Tuần qua, những vấn đề tài chính của Evergrande - Tập đoàn bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đã làm rung chuyển thị trường thế giới do những lo ngại về nguy cơ doanh nghiệp này phá sản.

Khối nợ hơn 300 tỷ USD mất khả năng thanh khoản của Evergrande sẽ ảnh hưởng lớn đối với hệ thống tài chính và thị trường bất động sản không chỉ riêng của Trung Quốc mà còn lan ra nhiều nền kinh tế của các quốc gia liên quan.

Tránh hình thành Evergrande phiên bản Việt

Theo các chuyên gia, câu chuyện của Tập đoàn Evergrande cũng như một lời cảnh báo đối với thị trường bất động sản Việt Nam để tránh việc hình thành những “quả bom nợ Evergrande" phiên bản Việt Nam.

Trao đổi với Vietnamplus, TS Bùi Đức Hưng - Trường Đại học Mở Hà Nội, nhận xét nếu so sánh gói nợ của Evergrande với GDP Trung Quốc năm 2020 (khoảng 15.380 tỷ USD) thì giá trị khoản nợ này chỉ chiếm khoảng 2% nên sẽ không ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế Trung Quốc nói chung, nhưng có tác động nhất định đến quyền lợi người mua nhà, thị trường chứng khoán cũng như nhà đầu tư đại chúng của tập đoàn này.

Thời gian qua, thị trường bất động sản Trung Quốc luôn trong tình trạng tăng trưởng nóng, dựa trên vay vốn, mà điển hình là Tập đoàn Evergrande. Việc tập đoàn này nếu có sụp đổ cũng chưa thể tạo hiệu ứng dây chuyền cho thị trường bất động sản bởi đặc điểm của hệ thống tài chính của Trung Quốc rất mạnh và có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.

Mặt khác, quy mô thị trường chứng khoán Trung Quốc quá lớn, đủ để hấp dẫn các giao dịch quy mô lớn đến cực lớn cho nên không thể đổ vỡ chỉ do sự mất khả năng thanh khoản của Evergrande - TS Bùi Đức Hưng phân tích.

Tầm cỡ như Evergrande với “núi nợ” 300 tỷ USD, tỷ lệ nợ trái phiếu lớn thì cho dù có sụp đổ cũng chưa chắc đã ảnh hưởng nặng đến nền kinh tế và thị trường bất động sản Trung Quốc. Do đó, lo lắng về các “rung chấn” đối với thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không xảy ra.

Thị trường bất động sản đang ở tình trạng cung lớn hơn cầu.

Theo phân tích của TS Bùi Đức Hưng, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể và không phổ biến. Hơn nữa, kinh tế Việt Nam vẫn trong tiến trình tăng trưởng.

Đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh mẽ là chỗ dựa vững chắc cho thị trường bất động sản khi vẫn có nền tảng kinh tế-xã hội để phát triển. Ngoài ra, với đặc điểm đầu tư tại Việt Nam thì bất động sản chiếm có ưu thế hơn một số kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa.

Thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nóng nhiều năm cũng đã dẫn đến tình trạng mất cân đối cung-cầu trong từng phân khúc thị trường. Tổng cung đang lớn hơn tổng cầu. Doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhìn chung thực lực tài chính không lớn. Nguồn vốn chủ yếu đi vay hoặc huy động ứng trước của khách hàng.

Hiện tượng đầu tư lướt sóng, đầu cơ vẫn phổ biến. Một số không nhỏ, nhà đầu tư nước ngoài “mượn danh” người Việt Nam để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Việc đầu tư kéo dài, tính thanh khoản thấp của một số dự án đã góp phần tăng dư nợ trong thị trường bất động sản, gây nỗi lo rủi ro vĩ mô về tín dụng khi liên hệ với sự sụp đổ của Evergrande.

Do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nền kinh tế tuy vẫn có tăng trưởng, nhưng tốc độ gia tăng giảm, khó khăn còn kéo dài. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn. Thu nhập trực tiếp và gián tiếp của các nhà đầu tư giảm sút...

Thế nên, những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ ngắn hạn 6 tháng hay 1 năm mà còn có thể kéo dài tới 2, 3 năm tiếp theo và buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc - TS Bùi Đức Hưng nêu vấn đề.

Cũng trao đổi về vấn đề này với VTC News, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, “quả bom nợ” Evergrande đã và sẽ tiếp tục có những tác động đến kinh tế Việt Nam cụ thể là tác động đến thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản.

Tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư đã khiến VN-Index đi xuống ngay sau khi thông tin về “quả bom nợ” Evergrande được công bố. Các nhà đầu tư lo ngại và thận trọng hơn trong việc đầu tư vào cổ phiếu đặc biệt là nhóm bất động sản.

Theo ông Lực, sau sự cố Evergrande, các quốc gia trong đó có Việt Nam sẽ phải cân nhắc để kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn đổ vào trái phiếu bất động sản, đồng thời, các ngân hàng khi cho các doanh nghiệp bất động sản vay có thể sẽ yêu cầu mức lãi suất cao hơn.

“Về mặt lý thuyết, dòng vốn đổ vào trái phiếu bất động sản có thể sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn; ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay có thể sẽ yêu cầu mức độ lãi suất cao hơn vì cho rằng lĩnh vực này có rủi ro cao hơn. Tuy nhiên, việc kiểm soát dòng vốn này phải bám sát vào tình hình thực tiễn, tránh tâm lý vì bên đó xảy ra sự cố mà chúng ta lại quá siết chặt là không đúng”, ông Lực cho hay.

Mặc dù vậy, ông Lực khẳng định ảnh hưởng của việc Tập đoàn bất động sản Đại Hằng Trung Quốc sụp đến Việt Nam là không đáng kể đến kinh tế Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư tuyệt vọng

Những năm qua, nhiều nhà đầu tư đã đổ tiền cho các công ty như Evergrande vì họ tin rằng Bắc Kinh sẽ luôn nhảy vào giải cứu khi mọi thứ rơi vào khủng hoảng.

Trong nhiều thập kỷ, họ đã đúng. Nhưng gần đây, giới chức Trung Quốc cho thấy họ sẵn sàng chứng kiến sự sụp đổ của các công ty nhằm kiềm chế vấn đề nợ không bền vững.

Tại cuộc họp với đại diện Evergrande tuần trước, các nhà quản lý cho rằng công ty này nên chủ động liên lạc với các trái chủ để tránh vỡ nợ. Không có thêm bất cứ hướng dẫn cụ thể nào được đưa ra và cũng không có dấu hiệu nào cho thấy họ đề nghị hỗ trợ tài chính. Wall Street Journal dẫn nguồn tin thân cận cho biết Trung Quốc đang yêu cầu các địa phương chuẩn bị cho kịch bản Evergrande sẽ sụp đổ.

Ông Hui Ka Ya - Chủ tịch Tập đoàn Evergrande.

Sự hoảng sợ từ các nhà đầu tư và người mua nhà có thể tràn vào thị trường bất động sản làm hạ giá, ảnh hưởng tới sự giàu có và lòng tin của các hộ gia đình. Nó cũng có thể làm rung chuyển thị trường tài chính toàn cầu và khiến các công ty Trung Quốc khác khó có thể tiếp tục tài trợ cho các doanh nghiệp của họ bằng vốn đầu tư nước ngoài.

Hiện tại, các nhà đầu tư nước ngoài bị nợ 7,4 tỷ USD tiền thanh toán trái phiếu từ Evergrande chỉ trong năm tới. Các diễn biến gần đây càng khiến họ hoảng loạn. Tại một số thời điểm, trái phiếu của Evergrande xuống mức mức thấp kỷ lục 50 cent/trái phiếu.

Thời hạn thanh toán khoản lãi 83,5 triệu USD đã qua được 5 ngày, nhưng Evergrande vẫn "im hơi lặng tiếng". Tập đoàn này sẽ có khoảng thời gian ân hạn 30 ngày kể từ 23/9.

Hồi trong tuần, đại diện bộ phận kinh doanh bất động sản của Evergrande cho biết đã có các cuộc đối thoại riêng với trái chủ nội địa nhằm dàn xếp đợt thanh toán lợi suất bằng đồng nhân dân tệ. Tuy nhiên, người này từ chối cung cấp thông tin chi tiết.

Tâm lý lo ngại về nguy cơ sụp đổ của Evergrande làm rung lắc các sàn giao dịch tại Hong Kong, dẫn tới làn sóng bán tháo cổ phiếu các công ty bất động sản khác.

Các nhà đầu tư nước ngoài lo lắng rằng nếu Evergrande thất bại, tất cả số tiền họ đang nợ sẽ tan thành mây khói.

Chủ động với sự cố Evergrande

Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group: Việt Nam cần kiểm soát việc thực thi chính sách bất động sản để chủ động ứng phó tránh những “quả bom nợ Evergrande phiên bản Việt Nam” khi dịch bệnh vẫn tiếp diễn.

Một là, rà soát yếu tố nào đang cản trở tính thanh khoản thị trường để khơi thông. Tiêu điểm là hai nhân tố chính: việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực và ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).

Hai là, kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu “nắm đằng lưỡi”. Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra.

Ba là, thanh tra toàn diện các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động và áp chế tài bất kể lý do gì. Dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ.

Bốn là, quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi hàng loạt dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ. Nạn đầu cơ tích trữ quỹ đất trong hai thập niên trở lại đây đã đến lúc làm quyết liệt để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực.

Nguồn: “Quả bom nợ” Evergrande: Lời cảnh báo cho thị trường bất động sản Việt Nam

Phạm Giang

doanhnhanvn.vn