Sẽ khó xảy ra làn sóng bán tháo trên thị trường bất động sản

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phải bán cắt lỗ

Theo khảo sát, bước sang đầu quý II/2022, tại nhiều khu vực thị trường bất động sản (BĐS) sốt nóng đã có dấu hiệu chững lại, nhiều địa phương cũng đã xuất hiện nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phải bán cắt lỗ.

Tình trạng này chưa diễn ra trên diện rộng mà chủ yếu tập trung tại các dự án nhỏ lẻ, dự án cách xa trung tâm, tiện ích và hạ tầng kết nối chưa đồng bộ…

Ảnh minh họa: Văn Nam.

Chia sẻ với phóng viên TBTCVN, ông Nguyễn Văn Hải ở quận Hoàng Mai, Hà Nội cho biết, cuối năm 2021, ông cùng với một người bạn đã mua một mảnh đất 100m2 ở khu vực quận Hoàng Mai để đầu tư xây nhà phân lô bán. Giá đất lúc này đã tăng cao khoảng 50% so với năm 2020. Ông xây chia làm 3 căn nhà 5 tầng, tính giá đất mua vào cộng chi phí vật liệu xây dựng tăng cao khiến tổng mức đầu tư vượt nhiều lần so với dự toán. Do vậy, ông đã phải vay ngân hàng thêm 5 tỷ đồng để hoàn thiện công trình.

Theo ông Hải, với mức đầu tư như vậy, phải bán với giá 3,3 tỷ đồng/1 căn nhà mới có lãi. Sau 2 tháng đăng tin rao bán, đến nay vẫn chưa tìm được người mua, ông Hải và bạn đã phải hạ giá 300 triệu/1 căn nhà để lấy tiền trả ngân hàng nhưng vẫn chưa bán được.

Thanh khoản giảm mạnh, nguyên nhân giá bất động sản tăng quá cao

Ông Toản cho biết, theo khảo sát thị trường, BĐS đang khó khăn với thị trường miền Bắc và miền Trung, thị trường miền Bắc vừa rồi thanh khoản giảm mạnh, nguyên nhân do giá BĐS tăng quá cao. Về cơ bản, thị trường BĐS miền Nam giao dịch mua bán so với lúc cao điểm vẫn bằng 70-80%.

Ông Trịnh Xuân Long - một nhà đầu tư không chuyên chia sẻ, ông có 600 triệu đồng, được bạn bè rủ đầu tư đất với hy vọng lướt sóng kiếm lời. Sau khi xem đất nhiều nơi, cuối năm 2021 ông mua mảnh đất 80m2 tại huyện Quốc Oai, Hà Nội với giá hơn 1,5 tỷ đồng. Nhưng từ đó đến nay, lãi chưa thấy đâu, chỉ biết mỗi tháng ông phải trả ngân hàng trên 20 triệu đồng cả gốc và lãi. Ông quyết định bán cắt lỗ khoảng 300 triệu để trả ngân hàng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Theo ông Đỗ Văn Trung - một môi giới nhà đất tại Hà Nội, thời gian gần đây, thị trường BĐS đã “hạ nhiệt”, giao dịch thanh khoản hầu như không có vì giá đất tăng cao. Theo đó, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và ôm đất có vị trí không được đẹp phải rao bán chấp nhận lỗ để trả ngân hàng.

“Tuy nhiên, việc bán cắt lỗ hiện chưa ồ ạt nhưng đã xuất hiện ở những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, đặc biệt những người ôm đất ở vị trí hạ tầng chưa có, muốn bán nhanh vì sợ giá đất sẽ tiếp tục giảm sâu. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư ôm nhiều đất, đến khi thị trường hạ nhiệt họ cơ cấu lại danh mục đầu tư nên chấp nhận lỗ ít” - ông Trung cho hay.

Sẽ không có làn sóng bán tháo bất động sản

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ cho rằng, việc cá nhân, doanh nghiệp dùng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư BĐS, nhưng thời gian gần đây khó thanh khoản, cho nên phải giảm giá bán, nhưng hiện tượng này mới bắt đầu, chưa phổ biến.

Theo ông Toản, việc giá BĐS có giảm hay không còn phụ thuộc vào chất lượng BĐS, hạ tầng, tính pháp lý đầy đủ thì giá sẽ giảm nhẹ.

Còn giảm giá nhiều nhất là những BĐS không khai thác được ngay, vẫn nằm trên giấy, BĐS này sẽ giảm giá sâu vì nằm ở vùng tỉnh lẻ, xa xôi, hạ tầng chưa có nhưng do đấu giá bị đẩy lên cao thì thanh khoản không có, bắt bộc nhà đầu tư phải giảm giá sâu, ví như ở Hải Dương, Thanh Hóa, Bắc Giang… Bây giờ nhà đầu tư muốn thoát hàng cũng khó vì thị trường nhỏ và thanh khoản rất khó khăn.

Nhiều dự án BĐS ở các tỉnh lẻ sẽ giảm giá sâu do đấu giá bị đẩy lên cao.

Bên cạnh đó, việc giảm giá BĐS còn tùy theo từng khu vực và theo loại sản phẩm sẽ có mức độ giảm giá khác nhau. Tuy nhiên, sẽ không có làn sóng bán tháo BĐS quá lớn vì đợt này khác hoàn toàn khủng hoảng năm 2012, do Nhà nước chủ động siết thị trường BĐS để kìm hạm sự tăng trưởng nóng thời gian vừa qua.

Trong đó, dòng tiền chảy vào BĐS thời gian qua chủ yếu đến từ lợi nhuận cổ phiếu được đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều như giai đoạn trước. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn có thể cầm cự được khi thị trường đi xuống và thanh khoán giảm. Chính điều này khiến nhà đầu tư sẽ không bán bằng mọi giá, nên thị trường BĐS sẽ không giảm giá nhiều.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, do nguồn cung trên thị trường hạn chế, các kênh đầu tư khác không còn hấp dẫn và nhu cầu nhà ở lớn nên thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối diện với khó khăn. Thị trường từ nay đến cuối năm sẽ không có gì thay đổi khi nguồn cung tiếp tục thiết hụt, giá bán duy trì mức cao và tính thanh khoản thấp.

Nguồn: Sẽ khó xảy ra làn sóng bán tháo trên thị trường bất động sản

Văn Nam

Thời báo Tài chính Việt Nam